Има немалко случаи, в които хората извършват подобни промени своеволно, пренебрегвайки задължителните документи!
Много собственици на апартаменти се замислят за вътрешно преустройство – съединяване на стаи, засягане/избиване на носещи стени, смяна на щрангове или други конструктивни промени. Ако и вие планирате нещо подобно, за целта ще ви е необходим не само опитен майстор, а и още цял куп разрешителни, които да ви гарантират законността на извършваните от вас дейности.
Има немалко случаи, в които хората извършват подобни промени своеволно, пренебрегвайки задължителните документи. Възможно е при покупката на жилище също да заварите нелегални реконструкции от предишния собственик.
Съгласно действащото у нас законодателство нямате право да ползвате строежи или части от тях, ако те са в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. Такова нарушение често се констатира по сигнал, а в най-добрия случай ще получите акт по Закона за административните нарушения и наказания.
За дейности като външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки, подмяна на покривни материали или други вътрешни преустройства, при които не се засяга конструкцията на сградата, няма да имате нужда от разрешителни. При процедурата по смяна на предназначението на обект в една сграда обаче следва да съберете определена документация и да я съгласувате с различни институции. Затова се подгответе да отделите нужното време и се заредете с търпение.
Най-чести са ремонтите за разширяване на жилищната площ!
Необходимостта от по-обширна жилищна площ в малък апартамент насърчава много хора да преустройват домовете си, като премахват или изграждат стени, прокарват водопроводна мрежа, там където не е била предвидена по план и т.н.
За събаряне на стена е необходимо да се издаде строително разрешение, когато говорим за сериозно преустройство на апартамент, дори и в случаите, когато при приобщаването на терасата към непосредствената до нея стая не се разрушават носещи стени или колони. При отсъствието на това изискване общинската администрация е в пълното си право да постави глоба за остъклена тераса или събаряне на стена на собственика.
За остъкляване на балкон не се изисква, но ако възнамерявате да събаряте преградна стена между балкона и стаята, която е непосредствено до нея, предназначението на балкона вече ще се промени и е необходимо да имате разрешение за събаряне на стена. При започването на такъв ремонт е необходимо да се запознаете с някои основни изисквания, за да не се стигне до събаряне на носеща стена, което може да доведе до много по-големи проблеми от глоба.
Преди да започнете реконструктивен ремонт, следвайте тези стъпки:
1. Съберете изходна документация;
Това включва нотариален акт, скици; скица от кадастър, актуално състояние; нотариално заверено съгласие от преки съседи; протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие; документ, доказващ законният статут на преустройвания обект; технически паспорт на сградата, в която се намира преустройваният обект; писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и други според конкретния случай.
2. Изгответе проектна документация;
Това включва техническия проект, изготвен от архитект и инженери, който съдържа различни проектни части – част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение; част конструкции (проект или конструктивно становище); част ОВК, част ВиК, част ЕЛ, ако се предвиждат промени в тях.
3. Съгласувайте проекта с електроразпределително дружество, ВиК, газоснабдяване, Топлофикация или други;
4. Внесете проекта и документацията в общината, за да получите разрешение за строителство.
Едва след това получавате разрешението за строеж и може да започнете строителство. За София разрешение за строеж за основно застрояване, пристрояване и надстрояване на жилищни и нежилищни сгради за обекти от първа, втора и трета категория се издава от направление „Архитектура и градоустройство“ – Столична община, а за четвърта и пета категория – от районната община.
Разрешение от съседите за преустройство на жилище!
Както вече споменахме, преди да започнат процедурите по съгласие за преустройство на апартамент е нужно да се подсигурят заложените в закона разрешения от съседи в зависимост от типа на строителството. Най-често срещаното изискване е това, при което в сградите с управление на етажна собственост всички собственици използват заедно общите части, а преустройваният обект се намира на границата на имотите на съседите.
Преустройството на апартамент в жилищни обекти с управление на етажна собственост зависят пряко от интересите на съседите и законът съвсем правилно изисква писменото им съгласие, в това число и нотариално заверено с подпис. Не подценявайте тази стъпка, защото нейният пропуск може да ви изиграе лоша шега.
Нашата препоръка е преди да започнете сериозно преустройство на апартамент първо да си осигурите всички необходими разрешения. След което да уведомите домоуправителя на сградата, който да предупреди съседската общност, че предстои преустройство и че вие разполагате с необходимото разрешение за ремонт на апартамент.
Всяко помещение следва да се използва според неговото предназначение, което се определя с разрешение за ползване, издадено от общината. Ако желаете да ползвате помещение за офис, ателие, заведение, магазин, аптека, салон, жилище или друго, то имотът следва да е предназначен за тази дейност.
Понякога се налага смяна на предназначение на помещението, което по нотариален акт или по проект е определено за едни цели, а собственикът (наемателят) желае да го използва с други цели. В зависимост от вида и целта на преустройството се преминава през няколко етапа за въвеждане на строежа и издаване на ,,удостоверение за експлоатация‘‘ с новия статут на помещението.
Процедурата за промяна на предназначението на обект започва с изготвяне на инвестиционен проект, към който задължително се представя мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност. Становището трябва да доказва, че не се увеличават натоварванията, не се засягат конструктивни елементи и не се намаляват носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на конструкцията на сградата.
Когато се налагат изменения в конструкцията или се увеличават натоварванията, се представя и конструктивна част към проекта. Проектът се съгласува с експлоатационните дружества и се одобрява от експертен съвет по устройство на територията.
Изготвяне на проектна документация за смяна на статут включва: строително–конструктивна; архитектура; електроинсталации; ВиК (водоснабдяване и канализация); ОВК (отопление, вентилация, климатизация); доклад за енергийна ефективност; план за безопасност; пожарна безопасност. В края на процедурата ще получите ново удостоверение за въвеждане в експлоатация, в което обектът ще е описан с новия статут.
Автор: pariteni.bg
Снимки: pariteni.bg
