В проекта на Закона за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти да се въведат конкретни механизми за това по какъв начин и как ще се определя размера на комисионата, дължима от клиенти към агенцията. За това настояват адвокати и юристи от Сдружение „Съвет по нормотворчество“.
Според тях това би допринесло за отстраняване на съществуващата порочна практика да се претендира заплащане на комисиона в прекомерни размери, несъответстваща на вида, обхвата и стойността на предоставената от агенцията услуга, което наложи в последните години ироничното ѝ определяне от значителна част от обществото като „такса запознанство“.
От сдружението напомнят, че през месец юли 2022 г. на интернет страницата на Народното събрание на Република България бе публикуван Проект на Закон за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти, внесен до Председателя на 47 Народно събрание, чиято цел, съгласно представените към проекта мотиви, е въвеждане в регулация на дейността на агенциите, брокерите и агентите на недвижими имоти в съответствие с обществените изисквания за нейното упражняване, с националното законодателство и с правото на Европейския съюз, по-конкретно с европейските и национални стандарти.
В проектозакона са заложени изисквания за навлизане на пазара на посредническите услуги, предложени са механизми за въвеждане на професионална компетентност (професионална квалификация и правоспособност) на посредниците при сделки с недвижими имоти; създадени са легални определения на лицата, участващи в посредничеството; съдържа се регулация на правния статут, регистрацията, условията за извършване на дейност, етичните правила и отговорности при извършване на посредническа дейност при сделки с недвижими имоти, както и е въведена отговорност на агенциите, брокерите и агентите на недвижими имоти при нарушаване на закона и професионалната етика.
„Считаме, че задължителното участие на лица – специалисти по вещно право (преди всичко адвокати), притежаващи необходимия правен капацитет (образование, опит, правни познания) в процеса по сключване на сделките за разпореждане с недвижими имоти е наложително и следва да бъде нормативно регламентирано, с оглед защитата на правата и интересите на клиентите – потребителите на посредническите услуги“, посочват от сдружението.
Процесът по придобиване и/или разпореждане с недвижим имот е сложен и продължителен, който често включва участието и на трети страни, освен продавача и купувача. Това могат да бъдат кредитираща банка, застрахователни дружества, финансови консултанти и др. лица. Налице е един многокомпонентен процес, при който едновременно следва да бъдат извършени редица фактически и правни действия, насочени към постигане на търсения от страните по сделката резултат.
Част от тези действия са: договаряне с кредитираща банка на условията за отпускане на кредит за придобиване на имота; проучване в детайли на собствеността на недвижимия имот, проследяване и анализ на линията на правоприемство; преглед и анализ на документите за собственост и оценка на риска от придобиване на въпросния недвижим имот; преглед и анализ, съставяне и редакция на редица документи – договори за гаранция, предварителни договори, договори за покупко-продажба или друг вид разпореждане с имота (нотариални актове), всякакви нотариални актове, договори за отдаване под наем и др. подобни; в случай на придобиване на недвижим имот в процес на строителство или новопостроен такъв – преглед и анализ на цялостната строителна документация; проверка на имота за вещни тежести и анализ на наличните в официалните регистри вписвания и информация, и не на последно място консултации за оптимизиране на данъчното облагане при осъществяване на сделката, смятат адвокатите.
Затова според тях участието на лица – специалисти по вещно право – адвокати в процеса по сключване на сделките за разпореждане с недвижими имоти осигурява в най-висока степен сигурността, че сделката ще бъде сключена при максимално ясни, прозрачни и добри за клиента условия. Това разбиране е намерило опора в нормативната уредба и в практиката на редица страни-членки на ЕС – Германия, Франция, Белгия, Холандия.
Допълнителен аргумент в подкрепа на гореизложената ни констатация е и фактът, че към настоящия момент се е наложила крайно неблагоприятната тенденция, повечето брокери и/или агенти, които предоставят консултантски услуги на пазара на недвижими имоти в страната и не притежават нужната правна квалификация (правно образование и правен професионален опит) да консултират клиенти по всякакви правни въпроси, свързани с придобиването, респ. разпореждането с недвижими имоти (в нарушение на Закона за адвокатурата, строго регламентиращ изискванията за предоставяне на правни услуги, а именно единствено от лица, придобили качеството на адвокат по реда на закона), което неминуемо поражда изключително негативни правни последици за потребителите на посредническите услуги, най-често изразяващи се в материални загуби в значителни финансови размери.
Друга промяна, за която от сдружението настояват, е да се регламентира правото и задължението на агенциите, респ. брокерите да предоставят услугите си единствено и само на една от страните по сделката – купувач или продавач, с оглед избягването на конфликт на интереси.
В предложенията проектозакон тази изрична уредба не е регламентирана и подкрепя настоящата порочна практика на повечето действащи в страната агенции, значителна част от които предоставят услугите си именно и на двете страни по сделката и получават възнаграждение и от двете страни по сделката, с което неминуемо увреждат интересите и на двете страни.
„Друг съществен пропуск в проекта на закона, чието отстраняване намираме за крайно наложително, е регламентирането на задължението на брокерите да предоставят на клиентите си (в случая купувачите) всички документи за имота, необходими на купувачите за извършване на предварителната проверка на собствеността преди придобиване на имота, с оглед вземане на информирано решение от страна на купувача дали би желал да закупи съответния недвижим имот, в състоянието, в което същият се намира“, смятат от Сдружение „Съвет по нормотворчество“.
Според тях липсва и изрична разпоредба, регламентираща задължението на брокерите/агентите на недвижими имоти за сключване на застраховка „Гражданска отговорност“ за вреди, които биха могли да възникнат във връзка с упражняване на дейността им.
Автор: Pariteni.bg
Снимки: Pariteni.bg
