Без значение каква е моментната обстановка на имотния пазар, българинът винаги е предпочитал инвecтициятa в недвижим имoт. Πpитeжaвaнeтo нa жилище ce cмятa зa гapaнция зa дългocpoчнa дoxoднocт при отдаване под наем.
Работата като „наемодател“ може да ви осигури добри и сигурни доходи, в случай че знаете как да извлечете максимума от тази дейност. Преди всичко е нужна известна инвестиция – за да купите готов апартамент за отдаване под наем или да направите ремонт (основен или освежаващ) на жилище, което не използвате.
Като всеки бизнес и рентиерството не е лесна работа. Наемодателите не си „клатят краката“, чакайки парите да „падат от небето“. Човек трябва да познава спецификите и да бъде отдаден, за да има успех. Ако искате да отдавате жилище под наем, пригответе се да решавате най-различни проблеми – от търсене на наематели през повреди и ремонти, до неплатени сметки, съседски оплаквания и т.н.
Ако притежавате един или повече недвижими имоти, вероятно се чудите дали е по-добре да ги отдавате за дългосрочен или краткосрочен наем. Преди да предприемете действия, е важно да си отговорите на редица въпроси: Как ще получите по-висока доходност? Какви ангажименти се очаква да имате? Как да минимизирате амортизацията на жилището?
Локацията е от решаващо значение
Това е може би най-важният компонент и при двата типа наем. Най-търсените имоти се намират в идеалния център на града. При краткосрочния наем това е препоръчително, тъй като този вид престой е силно предпочитан от туристите и гостите на града заради близостта до заведения, архитектурни и културни забележителности.В периферията на центъра бихте имали по-ниска заетост и съответно по-ниски цени. В по-крайните квартали е по-добра идея да отдавате дългосрочно, за да извлечете максимума от цената на този вид сделка. От значение за размера на наема е и самото населено място – в по-големите градове ще се радвате на засилен интерес, а в курортните градове ще имате най-голям успех през силния туристически сезон.
Ангажименти на собственика
По-доходоносният, но и по-ангажиращ вариант е краткосрочният наем. От гледна точка на сигурност и постоянство при доходите за предпочитане е дългосрочното отдаване под наем. При дългосрочната заетост, началото на процеса ще бъде по-трудно и ангажиращо, но пък може да спечелите добросъвестен наемател за години напред и да изключите всекидневните ангажименти по почистване и проверки около краткосрочното отдаване под наем.
За сметка на това ще трябва да преминете през срещи с брокери и потенциални наематели, ежемесечно събиране на наема, следене за редовно плащане на сметките. Освен това периодично ще трябва да проверявате състоянието на имота и да правите дребни ремонти като смяна на крушки, кранчета, поддръжка на уреди и обзавеждане.
При краткосрочния наем веднъж се настройват критерии, по които платформите (Вooking, Airbnb) подбират наемателите вместо вас. Преди всеки нов гост вие имате задължение да почистите основно апартамента, както и да смените спалното бельо и кърпите. Освен това трябва да сте на разположение за комуникация с гостите, защото при проблем с настаняването ще търпите санкции от платформите. Ако се захванете с този тип бизнес, трябва да се стараете гостите да остават доволни, за да ви дадат хубаво ревю.
Който и тип наем да изберете, можете да си улесните живота, работейки с подходяща фирма за управление на имота или с професионален брокер, който да се заеме с отдаването под наем, документи, намиране на наематели и т.н. В този случай ще получавате по-малко пари, но и ще си спестите много време и главоболия.
Кой поема разходите?
При дългосрочния наем единственото, което трябва да следите, е наемателят да си покрива редовно комуналните разходи. При краткосрочния наем режийните за ток, вода, парно, телевизия, интернет са изцяло за ваша сметка, което значително свива нетния доход от отдаване чрез интернет платформа.
Също така не очаквайте гостите ви да пестят. Повечето наематели вероятно ще оставят включени климатици, парно, печки и лампи, когато не са в апартамента. Също така имайте предвид, че сайтовете изискват такса, чийто размер може да бъде до 15% от прихода, което допълнително понижава вашия доход.
Какви са разликите в данъците?
Доходите от стандартен наем, ако сте местно физическо лице, могат да са както от източник в страната, така и от източник в чужбина. Получените средства от наем се облагат с 10% данък и следва да бъдат обявени в годишна данъчна декларация. Можете да намалите облагаемия си доход с 10%, които се третират като признати разходи. При краткосрочния наем също се дължат определени данъци (патентен данък, или данък върху доходите на физическите лица, или корпоративен данък, или ДДС) и осигурителни вноски.
За разлика от дългосрочните наеми, при краткосрочните дейността се определя като хотелско настаняване и по тази причина данъчните задължения са различни. В повечето случаи тази дейност се определя като търговска по смисъла на Търговския закон и подлежи на задължителна регистрация по ЗДДС за т.нар. доставки на услуги, данъкът за които е изискуем от получателя.
Облагането на доходите/приходите от тази дейност на първо място зависи от статута на лицето, което я извършва, а именно:
– Физическо лице, в т.ч. и едноличен търговец – доходите от тази дейност се облагат основно с патентен данък (можете да проверите точния размер на данъка на сайта на вашата община). В случай че лицето не отговаря на условията за облагане с патентен данък, то се облага с данък по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица:
– Юридическо лице – 10% корпоративен данък.
Амортизацията винаги е проблем
Говорейки за амортизация, трябва да отбележим, че тя е едно от нещата, които няма как да избегнете и при двата вида сделки. Понякога при дългосрочно отдаване под наем амортизацията също е значителна, тъй като имотът бива използван постоянно от един или повече обитатели. Добрата новина за хазяите е, че в повечето случаи наемателите се стараят да върнат имота в изряден вид, тъй като от това зависи дали ще получат обратно гаранционния си депозит.
Амортизацията при краткосрочен наем следва да е по-малка, тъй като жилището се използва главно за нощувки и почивка от гости на града и се почиства и поддържа постоянно. Добре е обаче да се подготвите за евентуални щети от недобросъвестни наематели. За да избегнете загуби от нанесени щети, е добре да отделите време, за да правите проверка на имота след всяка резервация и непосредствено преди напускане на вашите гости. Съответно за целта трябва да сте постоянно на разположение.
Обзавеждането също е различно
При конвенционалния наем наемателят често си осигурява почти цялото обзавеждане и електроуреди, грижи се за поддръжката им и съответно ги пази повече. От друга страна обаче обзавеждането на апартамент за краткосрочен наем може да струва доста, защото туристите търсят уют и модерен дизайн в снимките на обявата. Ползването от много (недобросъвестни) туристи понякога води до по-бърза амортизация, а има риск и от кражби, които вие ще трябва да възстановите.
Така че, ако разполагате с необзаведено или по-непретенциозно жилище, което нямате възможност да ремонтирате, то най-добрият вариант за вас е дългосрочно отдаване на справедлива пазарна цена. В центъра на големите градове обикновено има недостиг на жилища, точно защото много хора започнаха да отдават жилищата си краткосрочно. Така без голяма инвестиция можете да отдавате дългосрочно в центъра, и то на доста добра цена.
Имайте предвид, че гостите, които търсят само няколко нощувки, обикновено посещават града за почивка и искат луксозен апартамент с всички удобства. Жилището трябва да бъде много добре ремонтирано, спретнато и обзаведено. Заложете на минимализъм, но и на оригинален дизайн. Осигурете посуда, кафеварка, микровълнова, малък хладилник, ютия, сешоар, спално бельо, кърпи и тоалетни принадлежности. Като бонус може да оставите малки комплименти на гостите си, за да си спечелите добър отзив и в последствие висок рейтинг, който ще ви осигури повече резервации в бъдеще.
Възможности и потенциални проблеми
Краткосрочният наем ви дава по-голяма гъвкавост. Например можете да разполагате с жилището по всяко време, когато ви се налага да отседнете там или да настаните свои приятели/роднини, които имат нужда от кратък престой в града. Просто блокирайте календара за въпросните дати. Разбира се, не е препоръчително да анулирате вече направени резервации, защото най-вероятно ще бъдете санкционирани от платформите, а недоволните гости ще понижат рейтинга ви с лоши отзиви.
При дългосрочно отдаване под наем нямате свободен достъп, освен ако наемателите не са ваши близки. Ако все пак ви се наложи да се преместите в отдаваното под наем жилище, можете да прекратите договора за наем чрез писмено предизвестие съгласно уговорения срок. Договорът за наем може да бъде безсрочен, но може да бъде обвързан с определен в него срок с продължителност не повече от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка.
Съседите също могат да създават проблеми, независимо дали отдавате при дългосрочен или краткосрочен наем. Ако вашите съседи не са съгласни с постоянно сменящите се гости, важно е да знаете, че този тип наем е напълно законен. Има процедура по категоризация на жилището, след която вие сте в правото си да го отдавате краткосрочно. Много собствениците не се регистрират и работят без необходимите документи, но това е изцяло личен избор и отговорност.
Автор: Pariteni.bg
Снимки: Pariteni.bg
