Инвестиция

инвестиция в недвижим имот

 

Закупуването на недвижим имот с инвестиционна цел става все по-популярен, нискорисков метод за дългосрочна финансова стабилност . Липсата на икономическа устойчивост за развитие на частен бизнес и намалянето на лихвите по банковите депозити, накараха потенциалните вложители да обърнат внимание на имотния пазар.Най-често бъдещите инвеститори в недвижими имоти се разделят на две групи-инвестиции от наем и печалба от препродажба.

 

Aĸo инвecтиpaтe в имoт, пeчaлбaтa, ĸoятo мoжe дa oчaĸвaтe e oт знaчитeлнo пoвишeниe нa цeнaтa мy, или от наемни доходи във времето. Според теорията доходността oт наемите е отношението на годишните приходи към общата стойност на инвестицията. При недвижимите имоти тя се измерва чрез способността им да генерира наеми. Сумата от чистата годишна печалба от имота, разделена на неговата пазарна цена към момента, дава неговата текуща доходност. Нашите изчисления сочат, че за жилище в София към момента тя е средно 6.00%.Изключваме от сметките капиталовата печалба при евентуална препродажба на имота на по-добра цена. Правим това съвсем съзнателно, защото, ако сега виждаме в исторически план колко пъти e поскъпнал имотът, никой не може да гарантира, че ако днес закупим имот, утре ще можем да го продадем с капиталова печалба. Другият начин за сравнение на доходността при жилищата се е наложил в оценителските среди под името брутен наемен множител. Той отразява броя на брутните месечни наеми, с които може да се “откупи” обратно инвестицията. За София този показател е средно 220 месеца. От практическа гледна точка е прието, че инвестицията в недвижим имот е неизгодна (имотът е надценен спрямо реалната му възможност да произвежда текущ доход), ако стойността на брутния наемен множител е над 200. При този вариант имота трябва да се обвърже и с двете основни групи наематели на софийския пазар – студенти и работещи, необвързани хора. Ако целта е имотът да се отдава като студентска квартира, трябва да е в близост до Студентски град и големите университети, като не е задължително да е ново строителство. В този случай панелен апартамент носи сходен наем с ново жилище, а може да се купи с 10-15% по-евтино. В дългосрочен план обаче новото строителство има по-голям потенциал за поскъпване. При втория вариант – жилище за работещи хора без деца, подходящите райони са "Младост", южните квартали край бул. "България", както и тези около бул. "Тодор Александров". В този случай е добре да се инвестира в ново строителство, тъй като става въпрос за по-платежоспособни хора, които ценят комфорта. Недостатък е, че са по-мобилни и има риск от честа смяна на наемателите и повече разходи.

Другия вариант е да се търси продажба на по-висока цена от придобитата. За това е важно да се открие район с потенциал за ръст на цените и съответно с минимален спад в криза. През последните 4-5 години цените на жилищата в София не намаляха еднакво – за различните квартали спадът беше с 30% до 50% най-голям спад имаше при кварталите в западна посока - "Люлин" и "Овча купел", също в центъра. Докато в източните и южните райони цените отбелязаха най-малък спад съответно и последвалото покачване отново бе в същия ред.

 

 

Place2Live - Продажба и наем на имот в София

Топ наеми

  • София, Лозенец
  • Обзаведен
  • 1076 ЛЕВА